Kjøp leier tomt - hva er det? Alle fordeler og ulemper

innhold

• Arvelig bygningsrett - hva er fordelene og ulempene
• arealbruk
• Veien ut hjemme høsten
• Variabel eiendomsverdi
• Fra hvem skal jeg leie?
• Juridiske funksjoner
• For profesjonelle innen eiendommer

Å bygge på et bebygd land er et alternativ til å kjøpe land. Det er mye billigere og gir dermed muligheten til å skaffe en eiendom selv på et begrenset budsjett. Å bygge på arvelig land har imidlertid mange juridiske hindringer og særegenheter som må være kjent før du bygger. En god kunnskap om den juridiske situasjonen er obligatorisk før valget av denne eiendomservervet, ellers truer onde overraskelser.

For å omgå en stor del av byggekostnadene

Tysk lov gir bestemmelser om, i tillegg til kjøp av land, å leie dem over leiekontoret i lang tid. Dette vil spare eiendomsutviklere en stor del av de totale kostnadene. I stedet for en engangskjøpspris, leies eiendommen i 50 eller 100 år. Leien, også tradisjonelt kalt "leieavtale", er ikke et fast beløp, men er en prosentandel av tomteverdien. Selv om begrepet "leieavtale" fremdeles er utbredt, er det ikke lenger lovlig tillatt.

Denne prosedyren gir store fordeler for begge sider. Tomter er avgiftspliktige. En ubrukt tomt medfører derfor bare kostnader uten å generere avkastning. Ikke-konstruksjonsmessig kommersiell bruk (f.eks. Landbruk eller husdyrhold) av en byggeplass er vanligvis forbudt, men i det minste underlagt autorisasjon. Den arvelige bygningsretten kan tilby huseieren en så interessant avkastning, som går langt ut over eiendomsskatten.

Leiekontrakt - hva er det?

Når det gjelder leiekontrakt, inngår grunneiere og eiendomsutviklere en langsiktig kontrakt for leieforbundet bruk av en eiendom. Eiendommen er allerede godkjent for bygging av eiendommer. Hvor langt byggeplassen allerede er utviklet, avhenger imidlertid av den enkelte sak. Eiendomsutvikleren kan teoretisk sett starte umiddelbart med byggingen av bygningen. Han er imidlertid også forpliktet til å betale grunnrenten fra kjøpsavtalen.

Denne interessen er ca 3-5% av eiendomsverdien. Men siden dette kan svinge, er avkastningen forsynt med en viss varians for begge sider. Etter lisensavtalens utløp ender eiendomsretten til eiendommen. Hvis eiendommen ikke i mellomtiden er kjøpt av eiendommen, vil den bli tilbakebetalt til eieren av eiendommen uten erstatning. Det samme gjelder hvis utleier ikke lenger oppfyller sine betalingsforpliktelser. Dette er en to år lang avdragsfri periode, hvoretter grunneieren kan anse kontrakten som oppløst.

Den bygde eiendommen faller på grunneieren, men han er forpliktet til å betale en rimelig erstatning.

Det spesielle med arvelig bygningslov er at den kan arves på grunn av de lange avtalevilkårene. Dermed overføres kontrakten til arvingene til denne eiendomsutvikleren. Dette gjelder imidlertid bare den angitte tiden. Kontraktsbegrepet som arvingene har brukt, har også gått for arvingen.

Fordeler og ulemper

Fordelene med leiekontrakt er for leietaker:

• Billig måte å kjøpe land på
• Betydelig reduksjon i byggekostnadene
• Arv av eiendommen og kontrakten

Fordelene med leieavtale for utleier:

• Godt sikret rente på ellers ubenyttet kapital
• Langsiktig generering av tilleggsinntekt
• Stigende inntekt gjennom grunnrenten
• Ved kontraktens slutt vil et billig bygg bli belastet

Ulempene med leiekontrakt for leietaker:

• Føler at du eier ditt eget hus, men ikke ditt eget land
• Visse usikkerheter rundt den årlige økonomiske belastningen
• Høyt ansvar overfor grunneier
• Betydelig komplisert salg av den oppførte bygningen.

Ulempene med leieavtale for utleier:

• Føler å ha et rart hus på egen grunn
• Å bli instruert om at leietaker håndterer eiendommen med omhu
• Full skattetrykk på leie
• Lang ventetid for manglende betaling av leien
• Utførlig årlig verdsettelse av eiendommen

arealbruk

For en eiendom som bare brukes til boligformål, er det allerede en utfordring å garantere nøye bruk av eiendommen over hele avtaleperioden. Med så lang bruk er det relativt sannsynlig at den ene eller de andre beboerne på eiendommen ikke vil ta seg av den. Spesielt problematisk her er hobbyskrutrekkere. Ulovlig dumpet spillolje kan vanligvis bare tilordnes en forurenser etter utløpet av et landskontrakt. Ofte sitter grunneieren her på renoveringskostnadene.

Det er enda mer problematisk i næringsbygg bygget for leieforhold. Svingningene til lager- og produksjonshallbrukere kan være veldig store, noe som gjør det enda vanskeligere å følge med på den faktiske bruken av eiendommen. I prinsippet kan grunneieren faktisk oppveie verdien av bygningen med de forventede renoveringskostnadene for tomta. Imidlertid bør man også forbli realistisk her: Man må bygge en massiv natursteinbygning slik at den fremdeles er brukbar etter 99 år. Murverk, stålkonstruksjon eller trebebyggelse er vanligvis modne for riving etter 99 år.

Veien ut hjemme høsten

Grunneieren har rett til under visse betingelser å kreve en tidlig tilbakelevering av eiendommen. Dette gjelder spesielt hvis det kan bevise at eiendommen ikke brukes riktig eller riktig. Derimot er egen bruk vanligvis ikke rettskraftig med hensyn til grunnleie. Her er leietagerbeskyttelsen, siden den endelige kontraktperioden for dette formålet endelig er etablert.

I praksis er det imidlertid ikke så lett å håndheve en hjemkomst. I de fleste tilfeller brukes betalingsstandard. På 24 måneder sørger imidlertid lovgiver for svært lang tid der utleier skal oppfylle sine forpliktelser.

I tillegg er "feil bruk" også et spørsmål om tolkning. For eksempel kan det ikke være grunnleggende forbudt at en bygning som er reist på en leiekontrakt blir gjenutleid. Det er ikke engang nødvendig at eieren av eiendommen skal informeres om de nåværende leietakere av bygningen. Av hensyn til et godt forretningsforhold anbefales imidlertid begge parter å behandle hverandre så åpent og transparent som mulig. Dette forhindrer misforståelser og forhindrer dyre juridiske tvister.

Variabel eiendomsverdi

Tre til fem prosent grunnleie vil være fast ved kontrakt og vil ikke endres i løpet av kontraktstiden. Tomteprisen er imidlertid utsatt for svingninger som påvirker dens verdi og dermed husleien. Dette kan være regionalt ekstremt annerledes. I Øst-Tyskland, for eksempel, er det mange regioner som har opplevd en dramatisk nedgang i eiendom og eiendom priser de siste tjue årene. Hus for mellom tre og fem tusen euro er ikke uvanlig i disse regionene.

Motsatt er det regioner i Tyskland hvor prisene på eiendommer av alle slag bokstavelig talt har eksplodert. For øyeblikket opplever regionen rundt Frankfurt am Main en enestående boom. Prisene er mer enn doblet de siste ti årene. Ettersom mange banker flytter mange jobber fra London til denne økonomiske regionen som et resultat av Brexit, vil denne trenden trolig fortsette på lang sikt og forverre seg ytterligere.

Her må man imidlertid bare se på lovene i markedet med tanke på deres logikk: I regioner med svake eiendomspriser vil ingen tilby en innebygd eiendom, men prøver alltid å selge den. Der det er et kjøpers marked for eiendommer, er det vanligvis uinteressant for kulturminneløsningen. Motsatt, i bomregioner er tomtene tilsvarende dyre. Her er utleie av land for arvelig bygning rett for begge sider veldig intelligent måte: Eiendommen blir igjen hos eieren og han kan se frem til å øke inntektene. Imidlertid kan installatøren av eiendommen være mye roligere i forhold til prosjektet sitt, da ulempene med hensyn til salgbarheten til eiendommen også settes i perspektiv.

Fra hvem leie "> Juridiske egenskaper

Skattetakningen av en eiendom i arvelig bygningsrett er alltid for utleier først etter den rene verdien av tomta før byggingen av eiendommen. Selv om en bygd tomt teoretisk øker i verdi, kan imidlertid utleier ikke belaste den konstruerte eiendommen for å øke verdien på eiendommen. Det er tross alt ikke bygningen hans som står på hans leide eiendom. Imidlertid har dette hensynet også fordeler for utleier: Skattetakningen av eiendommen beregnes også på grunnlag av ubebygd tomt.

Det er viktig for begge sider at overføring av forpliktelser overføres til potensielle etterfølgende brukere. Dette må spesifiseres ved kontrakt, ellers kan det være betydelige juridiske tvister med kjøperne av bygningene eller jordene. Disse spiser da vanligvis opp alle økonomiske fordeler med den bakkebygde eiendommen.

For profesjonelle innen eiendommer

Ansettes som ganske edru, fremgår følgende bilde: Den gjennomsnittlige tilbakebetalingstiden for et bygd hjem tar 30 år. Etter det er en huseier eneeier av eiendommen hans uten å være ansvarlig overfor noen andre. Å trekke en grunnleie i tretti år gir imidlertid også et betydelig beløp, slik at den økonomiske fordelen for rene huseiere er ganske lav.

Ting er imidlertid forskjellige for returorienterte boligbyggere. Et flerfamiliehus på en leid eiendom vil gi mye raskere enn hvis eiendommen måtte kjøpes for bygningen. I tillegg kan den årlige grunnleien trekkes som utgifter, slik at samlede skattefordeler kan oppstå her.

Uansett hvordan du ønsker å bruke leide eiendommen, er grundig, detaljert juridisk rådgivning og en vanntett kontrakt viktig for begge sider. Bare en klar avtaleavtale kan sikre at begge sider kan dra nytte av virksomheten optimalt. Dette gjelder spesielt hvis de originale kontraktssignatørene tildeler sine rettigheter til tredjepart gjennom salg eller arv. En god leieavtale tar høyde for denne saken og sikrer at det ikke kan oppstå problemer under arven.